樓市趨穩 市場理性迴歸

發佈時間:2019-04-04 發佈人:admin

       2019年3月29日,隨着美盛地產成功摘得鄭州市金水區鄭政出〔2019〕20、21號(網)兩宗地塊,原本平靜的河南樓市立刻起了漣漪。
       鄭州市政府工作報告顯示,2018年,全市房屋施工面積18643.1萬平方米,比上年增長13.8%;全市商品房銷售面積3712.1萬平方米,比上年增長19.8%,增速較上年提高11.5個百分點。從住宅結構看,受市場調控因素的影響,剛需住房(90平方米以下)的銷售面積增速較快,達到34.6%,較上年提高36.4個百分點;改善型住房(90平方米以上)的銷售面積增速爲16.6%,比剛需住房銷售面積增速少18.0個百分點。
        從平穩發展到供需理性
       碧桂園河南一部營銷總經理齊華偉告訴記者,不管是一、二線城市,還是三、四線城市,城市在生長在更新,住房的更新換代需求持續存在。隨着河南快速步入新的發展階段,城市居民的物質生活也必將會快速豐富起來,人們對生活空間的要求也越來越高,而未來河南人居環境的主發展方向必然是綠色、科技、智能、人文,這類建築又可稱爲可持續發展建築、生態建築、迴歸大自然建築、節能環保建築等。
       鄭州從2016年底確立爲國家中心城市,到2018年發佈國家中心城市建設綱要,將按照“东扩、西拓、南延、北联、中优”的發展思路,持續優化城市空間佈局,實施組團式發展,區分產業差異,明確發展定位,逐步形成“双城引领、三绿融合、三轴交汇、多级联动”的空间形态。
       直到2017年,中國(河南)自由貿易試驗區獲批,鄭州出臺詳細的自貿區規劃,將按照“一轴串三环,双核带四心,三区共发展”的思路,逐步形成“七区共发展,八心集优势”的空間格局,依託鄭東新區、經開區和金水區功能特色,打造現代金融中心、製造業核心和對外開放窗口,逐步強化城市內部產業支撐。
       這一切均表明,河南的房地產市場,已不是過去開放式的市場,購房者和房企已經跨入了理性的時期,不論是剛需購房者還是房企,在市場的作用下,將更加理性。
        “未來房地產市場的集中度將進一步加強。2018年鄭州主城區銷售數據中,鄭州前五名的開發商佔據的市場份額是49.53%;全國TOP10的開發商佔據全國的市場份額是26.9%,TOP30佔據45.2%,幾乎佔據半壁江山。在去槓桿的背景下,小房企的融資成本大幅上升,會加快出局。隨着資金、土地等資源進一步向龍頭企業集中,龍頭企業侵佔市場份額的速度將會加快,房地產的集中度將愈發明顯。”永威集团营销中心总经理张晓征如是说。
       裕華集團營銷管理中心總監侯興湘告訴記者,當前的市場從短期來看,有效的購買需求稍顯不足,市場全面轉暖爲時尚早,對於開發商而言,不宜盲目樂觀,還應保持必要的謹慎與清晰的判斷。
        從土地流拍到供需變化
       去年10月12日,鄭州市出讓10宗國有建設用地使用權,結果是6宗地塊底價成交、1宗地塊流拍。
       這是自2016年以來,鄭州首次出現土地流拍。
       與2016年、2017年地王頻出相比,2018年鄭州的土拍市場“底价成交”“熔断价成交”成爲常態,但在10月之前均沒有出現土地流拍的狀況。無獨有偶,今年1月8日,鄭州市出讓4宗地,鄭政出〔2018〕165、166號地(網)爲中原區刁溝村城改地;鄭政出〔2018〕164號地(網)爲金水區洋槐村合村並城用地;鄭政出〔2018〕167號地(網)爲二七區郭家咀村合村並城用地。其中,恆大以起始價摘得中原區165、166號地,鄭州市二七新區建設投資開發有限公司以起始價摘得167號地,位於金水區的164號地流拍。
        消息一出,市场哗然!
       如果說,去年7月,河南樓市還有點羞答答,市場還留有餘溫的話,那麼8月份,鄭州樓市可謂有點傷感了。
       面對市場競爭的不斷加劇,企業要怎樣提高自身優勢?碧桂園河南一部營銷總經理齊華偉有自己的見解,他指出,經過近30年的發展,我國一大批房產企業快速成長起來,隨之而來的是,一大批購房客戶也被地產形勢“教导”成了置业“专家”,很多客戶在置業方面的專業性,並不比開發商差。在這種背景下,營銷的本質已經迴歸到產品層面,產品的精緻化、物業服務的細緻化纔是企業發展的關鍵。
       對此,永威集團營銷中心總經理張曉徵說,隨着消費結構的升級,未來房地產市場將逐漸品質化、多元化。今後市場上將發展出更多的文化地產、旅遊地產、養老地產、休閒地產、網絡地產等新的產品形態。同時,房地產在品質方面將有所轉變。而隨着中國經濟進入到高質量發展階段,房地產也要順應形勢,向中高端轉變。
        从市场调控到稳健前行
       日前召開的中央經濟工作會議指出,要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。
       與此同時,國家住房與城鄉建設工作會議也指明瞭2019年樓市的發展方向:穩地價,穩房價,穩預期。
       國家嚴控資金流向房地產領域,因此加快銷售回款成爲房企共識。截止到目前,安居客數據顯示,河南房地產市場,特別是鄭州房地產市場,2019年1月份的均價爲13574元/平方米,環比去年12月份下降0.05%,2月份均價爲13687元/平方米,環比1月份上漲0.84%,3月均價爲13660元/平方米,環比2月份下降0.19%。
       對此,也有業內人士稱,判斷房價走勢的方法是長期看人口、中期看土地、短期看經濟發展。2019年,大部分三、四線城市勢必進入深度調整期,不同城市間表現分化,改善住房人羣明顯增多。市場整體較之前更趨於理性化。
       那麼,面對市場競爭的不斷加劇,企業要如何提高自身優勢,滿足市場需求?永威集團營銷中心總經理張曉徵說,企業發展要聚焦優勢,牢牢抓住自身的特色優勢,在自身的特色優勢領域做深、做透、做精。過去的房地產更多的是大衆化,今後將向特色化與個性化轉變,爲此,企業爲了滿足市場需求,需要產品轉型升級,服務轉型升級,讓市場理性迴歸。
       據裕華集團營銷管理中心總監侯興湘分析,經過2017年、2018年的市場下行,迫使開發商提高產品品質、對產品設計進行升級,突出更高的性價比,以迎合當前消費升級的需要。