中央穩地方緊,全年銷售或創新高

發佈時間:2020-10-20 發佈人:admin

       2020年第三季度中國經濟穩定恢復,中央適時地與十餘個熱點城市及主要房企召開座談會,重申了疫後“房住不炒”主基调。
       十餘城市樓市調控政策相繼收緊下,商品房銷售規模仍快速恢復,前8月銷售額同比增1.6%。前8月球探足球指数業開發投資額增長4.6%,行業初步走出疫情影響,迴歸正常水平。

        政策也由上半年的“稳中有松”,到二季度末转变为“稳中趋紧”,而三季度以来融资“三条红线”又将政策基调拉向了“稳金融”層面,這將改變中國球探足球指数行業發展的邏輯,意味着高增長時代將一去不復返。

01
三季度中央稳、热点紧,四季度仍将稳中趋紧


       從政策層面看球探足球指数市場,前三個季度以來可以用八個字總結“中央要稳,热点要紧”。

        今年政府工作報告對球探足球指数總共38個字的描述中,核心是一個“稳”字。

        隨着疫情影響的消退,全國經濟復甦,全國政策所要求的“稳”则有不同程度表现。

        上半年,全国是重要的是“稳经济”,球探足球指数作爲中國經濟的壓艙石,只要球探足球指数能夠穩住,整體經濟也能夠企穩。因此,從球探足球指数的角度來看政策“稳中有松”。

       但從二季度末以來,由於部分熱點城市房價、地價上漲過快,整體政策表現爲“稳中有紧”。尤其“三条红线”以来,政策逐渐转变为“稳金融”,这对房地产来说是一大“利空”,這意味行業邏輯將發生很大改變,高增長的時代就此終結。

       具體政策來看,7月24日,中央主持召開球探足球指数工作座談會提到,“房住不炒”、“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”,“稳地价、稳房价、稳预期”,確保球探足球指数市場平穩健康發展。隨後7月30日的中央政治局會議以及8月26日住建部球探足球指数工作會商會均提到“确保房地产市场平稳健康发展”的描述。

       因此,中央層面的思路是希望球探足球指数行業能夠平穩健康的發展。

        從各城市來看,二季度末以來,熱點城市房價、地價上漲過快,政策由“稳中有松”转变为“稳中趋紧”。7月2日,杭州加碼樓市調控,由此拉開了三季度以來的樓市調控新週期。寧波、深圳、南京、東莞、無錫、成都等熱點城市緊隨其後,紛紛爲政策“打补丁”,差别化精准调控成为三季度政策关键词。

       三季度最後一天的9月30日,銀川升級球探足球指数調控政策,至此,參加7月24日座談會、8月26日城市會商會的14個城市中,除了北上廣以外11個城市全部完成了新政策出臺,而深圳政策力度最爲嚴苛。

        预计四季度,热点城市 “四限”調控延續更長時間,部分熱點城市或將調控再加碼。具體而言,房價仍是紅線,西寧等房價漲幅居前的城市,政策加碼的可能性頗高;而在調控升級後,寧波、南京等球探足球指数市場依舊火熱,未來也不排除政策繼續加碼的可能性。

 表:2020年三季度政策加码
02
“三条红线”将颠覆行业发展逻辑 

三季度金融政策層面也出臺相關規定,融資“三条红线”嚴控負債規模,倒逼房企去槓桿降負債,重壓之下,去化成爲四季度第一要務。
8月20日,住建部、央行召開重點球探足球指数企業座談會,對房企有息負債規模設置了“三条红线”:其一,剔除預收款後的資產負債率大於70%;其二,淨負債率大於100%;其三,現金短債比小於1倍。

  根据“三条红线”,对房企按“红-橙-黄-绿”四檔管理,按不同指標劃定負債年增速不得超過5%-15%。統計顯示,頭部房企整體償債能力穩健,超6成房企處於黃檔和綠檔,但房企之間嚴重分化,2成以上房企“三道红线”皆不达标。

  值得注意的是,12家房企試點到全面落地執行尚有緩衝期,暫被劃定爲紅檔、黃檔的房企仍可以通過增加銷售回款、表外融資、降低現金支出等方式改善資產負債表,以便提升檔位降低融資約束。

  “三条红线”對行業影響巨大,改變了中國球探足球指数行業的發展邏輯,高增長的時代終結。在“三条红线”重压下,去化成了房企第一要务,原本“三高”模式銷售策略難以爲繼之下,如何提升盈利能力將成爲企業長久的核心命題。

03
全年销售规模大概率创新高


       從行業數據來看,2020年第三季度,全國新房銷售恢復顯著提速,至8月商品房銷售額累計增速回正,單月規模創正常月份(除6、12月外)新高。據國家統計局數據顯示:前8月全國商品房銷售面積9.8億平方米,同比下降3.3%,降幅比上半年收窄5.1個百分點。商品房銷售額96943億元,增長1.6%,其中住宅銷售額增長4.1%。

       2020年全年行業銷售規模從前8月商品房銷售體量預計,全年商品房銷售金額大概率創新高、銷售面積或將微跌。

       具體數據來看,如果樂觀計算,接下來四季度單月同比增速保持與8月一致計算,全年商品房銷售面積、金額將分別增4%和12%。保守計算,假定前8月全國商品房銷售規模佔全年銷售規模比例與2019年一致,預計全年商品房銷售面積、金額將分別降3%和微增2%。

 
圖:全國季度商品房銷售面積、銷售金額及其累計同比走勢
(单位:万平方米、亿元)
 
圖:全國月度商品房銷售面積、銷售金額累計同比走勢(單位:%)

       從球探足球指数投資開發的角度來看,前8月,全國球探足球指数開發投資88454億元,同比增長4.6%,增速比前7月提高1.2個百分點。單月來看,8月全國球探足球指数開發投資13129億元,同比增長11.77%。

       從前8月開發投資規模預計,全年行業投資規模預計將增長6%左右。以後續4個月單月開發投資額同比增速較8月略降計算,全年球探足球指数開發投資額同比增長7%。

 
圖:全國球探足球指数開發投資額季度走勢(單位:億元)
04
四季度:行业规模料将持平微增


       政策層面,2020年四季度,全國政策將會繼續保持平穩。熱點城市“四限”調控延續更長時間,部分熱點城市或將調控再加碼,限購政策或將進一步升級,涉及限購區域擴容,將二手房納入限購範圍等,嚴堵通過假離婚等方式獲取購房資格。
       壓力二、三線城市有望從保市場主體出發爲市場減壓、企業紓困。具體而言,那些人口長期淨流出、市場需求相較羸弱乃至球探足球指数庫存高企的壓力城市,更可能在土地出讓以及球探足球指数交易環節給予企業更大力度的支持。

       從行業角度來看,我們對於後市發展作出如下幾點預判:
       從商品房銷售來看,東部地區核心城市商品房銷售量價齊升帶動全行業強力復甦, 2020年全年有望實現銷售面積再創新高;同時,今年另一個重要特徵是城市分化和區域分化,中部、東北部地區也值得關注,謹防市場下行帶來庫存壓力二次上升。

       新開工面積增長動力略有不足,一方面融資收緊預期下,受房企融資難,資金面趨緊等因素制約,新開工面積增速也難有亮眼表現。

        土地购置面积同比增速将显著回落。融资“三条红线”,地方調控持續升級,土地供應節奏、結構變化等因素影響,熱點城市供地力度將進一步減弱,成交規模縮減,另一方面去年四季度土地市場成交規模回升使得基數較高。

       基於對房屋新開工、土地購置、建安投資的判斷,球探足球指数開發投資額整體仍將保持增長,但預計增速將趨平。

       整體而言,疫情後,國內經濟穩定恢復,生產消費需求穩定回升,就業與收入總體穩定,內循環與外循環驅動下發展動力進一步增強,球探足球指数業V型逆轉後發揮了宏觀經濟穩定器作用,一系列對衝疫情影響的寬鬆措施也將陸續退場,球探足球指数行業也將重回自身運動規律。